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永州万达岳麓青城被曝大玩套路“偷面积”,这种房子你敢买吗?
永州新发现 发表于 2020-01-17 17:37:22 标签岳麓 青城 永州 万达 套路 』
做为永州招商引进的城市发展重点核心项目之一的万达岳麓青城,近日大小动作不断,可谓是万众瞩目。然而,就在楼盘认筹预定进行的如火如荼时,被网友曝料大玩“偷面积”的套路忽悠永州人民的血汗钱?一起来了解一下。

“买119平方米,送60平方米!买180平方米,送57平方米!近日笔者获取了一份永州万达广场的岳麓青城DM单页宣传单,顿时被该楼盘的如此的胆大的偷容积率手段所震惊!119平方的房屋,偷容积率竟然达到了60平方!如此明显的违规?是否通过合法审批?

永州万达岳麓青城被曝大玩套路“偷面积”,这种房子你敢买吗?
永州万达岳麓青城被曝大玩套路“偷面积”,这种房子你敢买吗?

对比清水房示意图和装修示意图,明显可以看出:开发商给购房人画了一个多大的水中月?

永州万达岳麓青城被曝大玩套路“偷面积”,这种房子你敢买吗?

打开万达•岳麓青城的F-2户型的单页,笔者注意到,这个单页明显与永州别的楼盘DM单页不一样,这个标明了面积为119平方的户型,无论是清水房示意图还是装修示意图,竟然都没有标明尺寸;而这个仅有建筑面积119平方的户型竟然是五室两厅两卫的布局!该户型的东西南北四面都有预留的赠送空间赠送面积多达60平米,相当于买二送一!

永州万达岳麓青城被曝大玩套路“偷面积”,这种房子你敢买吗?

根据置业顾问的解释,结合其清水房示意图和装修示意图,岳麓青城这种赠送空间在设计时是装饰性构架;而且搭建钢筋水泥构架,但没有地板。这部分赠送面积在报规划审批时应该是没有计容积率的公共空间,他们会在通过等规划验收、竣工验收,拿到大产权证后,再统一装修或者由业主进行修建。业内称为“偷面积”,也有叫“偷容积率”。

其实,这也不是什么创新,这种以赠送面积为幌子偷容积率的销售套路,几年前最先在深圳广州等南方城市兴起,并曾一度在一二线城市盛行。在这种套路下,开发商一般都是打着大面积赠送的旗号,忽悠消费者;开发商告知消费者的是房屋的均价;置业顾问在推销房屋时,对大面积的赠送面积存在何种问题,含糊其词甚至避而不谈赠送面积,也不告知消费者;这种大面积赠送的销售套路,在事后收房的时候,会引发各种纠纷。

按照有关法律规定,小区容积率经规划部门批准后,是不准随意改变的,在永州整治房地产领域的背景下,在国家出台有关 “禁偷”政策之后,万达•岳麓青城有何底气,还能公然玩弄“赠送面积”的把戏?偷这么多的容积率,而且将偷来的面积进行改造!胆不可谓不肥!

玩弄偷面积的套路偷容积率,肥了谁?

万达•岳麓青城玩弄的这一套赠送面积来偷容积率的把戏,够损!肥了自己腰包,严重破坏了市场规则!

万达才进永州,在永州整体楼价上涨过程中,玩起赠送面积的套路,以达到比同样建筑面积、同样地段但没有赠送面积的永州其他竞争对手的楼盘卖得好、卖得快的目标!

永州万达这一招,玩得损!

这种赠送面积偷容积率的套路实际上是一种变相促销行为,与商场搞活动有着异曲同工之妙。

岳麓青城因此可利用这些加建的面积来赚取更多的利润。开发商的赠送面积部分,不需要支付除建设成本外的任何成本,开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用,只产生建造成本,因此该部分的成本很低。

按照永州目前的市场行情。电梯房的建设成本是1100元/平方米左右,60平方米的赠送面积只需6.6万元,但这点成本比起赠送面积所获得的收益来说,简直九牛一毛。就拿岳麓青城的A-5户型来说,万达广场开发商将每平方销售价最高抬高到了8700元,一套就能多赚20万,剔除赠送面积的6.6万元建设成本,净赚13万!

玩弄偷面积的套路偷容积率,亏了谁?

万达•岳麓青城玩的偷面积的套路偷容积率的这把戏,够损!严重损害了国家利益,导致国有资产大量流失!

由于万达广场的岳麓青城是打着“赠送面积”的旗号销售,开发商赠送部分无须承担土地成本,也没有承担报规报建等费用,更没有向国家缴纳销售不动产税等税收,国家因此损失巨大,国有资产严重流失,万达•岳麓青城每卖一平方房屋,仅销售不动产税一项,国家就损失将近338元左右!加上报规报建费等,万达•岳麓青城每销售一套房屋,国家起码流失税收2万元以上!

在国家重点整治房地产领域八大重点问题的今天,在永州整治房地产开发市场和物业管理乱象的今天,如此违规的规划设计得到批准,这么多国有资产流失,相关部门有责任追查到底,还老百姓、还国家一个清朗的地产环境。

玩弄偷面积的套路偷容积率,忽悠谁?

岳麓青城玩的这套把戏够损,严重忽悠了购房人!购房者购买赠送面积的房屋真的省钱了吗?没有!综合分析购房者购买岳麓青城赠送面积房屋,其实并不划算!

第一,购买这种赠送面积的房屋其实根本没省钱。

购房者真的得了实惠吗?拿A-5户型来说,开发商销售价格达到了8700元/平方米,产权面积为180平方米,总价为156万元,加上57平方米的赠送面积实际为237平方米。而普通购房者的小算盘是这样算的:156万元÷237平方米=6676元/平方米。购房者因此觉得该项目单价明显低于周边的房子,很划算的。其实呢,这种算法是购房者自欺欺人,因为首先,购房者计算的237平方房屋有50平方根本不具备住宅功能,要讲其改造成有住宅功能的房屋,仅改造费每平方至少需要2000元(因为业主自行改造都是请的装修公司,费用远远大于开发商的建设成本);其次,购房者用每平方6676元的价格,购买了开发商只有几百元一平方造价的房屋装饰性结构!仅仅是“赠送”的50平方,开发商至少能赚30万元以上!也就是说,赠送的50平方购房者是用30万元买回来的!

更何况,赠送的面积,开发商交房到购房者手中的,还是个“半成品”,不具备住宅的基本使用功能,还需要购房者自己改造才能实现其住宅功能;要把那些赠送的挑空、开放式部分改建成封闭式空间,也需要不菲的投入。所谓赠送的面积,实则已经摊在了房价内,羊毛出在羊身上!开发商“偷面积”,“偷”的是购房者自己的面积!

第二,购买这种赠送面积房屋存在一定安全隐患。

比较岳麓青城的示意图和装修示意图,明显北面的卧室和东边的客厅缺少承重结构,存在安全隐患。而且,购房者从表面上看不出赠送部分是否安全,只有拿到报建图纸或者实质检施工图纸才能看清楚,而购房者在开盘时不可能看得到报建图或者实际施工图,所以很难发现其中的隐患。

第三,购买赠送面积的这种房屋存在着法律风险。

岳麓青城大部分所谓的赠送面积是变更了规划设计的违章搭建,购房者如果进行改造,实际上是将违规的风险揽在了自己身上;对“赠送”面积进行后续改造,有可能被定为违建而冻结产权;“赠送”部分的面积不受法律的保护,不能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押,拆迁时也不会得到补偿,不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障,而且这种规划验收后加建的部分,有可能触犯城市管理条例,面临被拆迁的风险。其实,在国内,深圳就出现过因为违建和加建导致房屋产权被冻结的案例。

第四,购买“赠送”面积的这种房屋提高了购房成本。

事实上,购房者的小算盘忽略了赠送部分的装修成本,忽略了开发商送给购房者的50平方只是装饰性结构!而不是具有住宅功能的房屋。岳麓青城的“赠送”面积,挑高等空间面积赠送少,露台之类的外置面积赠送占多数,不论是哪一种赠送面积,都需要业主在装饰性结构上进行搭建或特殊装修,其造价成本比普通装修高出许多。

永州新建社区楼盘的外立面要保持总体一致的风格,不许在有悖原外檐风格的情况下加以装饰,这样就给封闭露台做成房间带来很大的难度,业主往往只能选择全中空玻璃封闭,其材料每平方米售价在500—800元之间,通常封闭一个占地5—7平方米的露台成本都会超过3-5万元。

用偷来的面积,弄成装饰性结构,当做“赠送面积”送给购房者,请问万达•岳麓青城的开发商——你们不是在忽悠购房者吗?

玩弄偷面积的套路偷容积率,害了谁?

购房人选择购买万达•岳麓青城这种送赠送面积的房屋,很容易陷入纠纷,主要是买卖合同纠纷和邻里相邻关系纠纷。

先说买卖合同纠纷。在万达•岳麓青城的DM单页中,有一句话,可能很多购房者不会留意,然而就是这句话足以让很多购房者陷入购房纠纷!

在DM单页的中间部位,有一行几乎所有购房者在开盘现场不会留意到的文字,小到不能再小,内容是——

永州万达岳麓青城被曝大玩套路“偷面积”,这种房子你敢买吗?

最终布局与面积与示意图存在差异,具体以相关部门审定的图纸和双方签订的购房合同为准!

这句话的含义可丰富了!它至少透露出了以下信息:

这个示意图还没有经过批准,不是相关部门审定的图纸,最终布局与示意图不一样,要以职能部门审定的图纸和双方的合同为准。所以,开发商可以不对此示意图表达的内容负责!人家开发商可是事先告诉你购房人了的:因为没有经过审批,因为尚未审定,所以,这个不能作为签订的合同的邀约,只能是邀约邀请——而开发商作为合同邀约邀请方,是可以不对此示意图表达的内容负责的!

也就是说,这个示意图只是开发商的设想,换句话说,这只是开发商给购房人画的馅饼!

而开盘当天,由于开发商事先给购房人制造的场景和气氛的原因,购房人几乎没有几个会仔细看清DM单页,也根本没有时间去顾及那小得不能再小的文字,送六十个平方面积的诱惑之下,置业顾问催促之下,订购协议就签订了,购房者的购房定金就掏出来给开发商了!等到开发商交房,购房人才傻眼了:送的面积怎么是这点了?入户花园怎么是这样的?这装修得花多少钱啊……凡此种种,只要政府不批准规划设计,或者开发商悄悄改变房屋设计,购房人在开盘时看到的示意图和沙盘就是个水中月!愤怒的购房人要想讨回公道,只能选择维权,陷入旷日持久的购房纠纷………

再就是相邻关系纠纷。由于是偷面积的设计,所偷的面积在开发商没有取得规划验收并领取大产权证前,是没法进行改造的,只有在此之后,开发商才交付给购房人;而购房人在改造过程中,很有可能因为通风和采光等原因而遭到来自邻居的反对和制止。

如前所述,由于开发商把赠送的面积做成了装饰性结构,这些结构在作为购房人的你改造房屋前后,采光通风效果肯定不一样!一旦有邻居以你改造房屋影响他采光通风而反对你改造时,你赠送的面积就可能无法改造,你增加套内面积的想法可能无法实现,相邻关系纠纷就因此产生!而笔者要告诉你的是:因为有规划在,因为你的改造违反规划,这种纠纷形成诉讼的话,你不可能胜诉!到了那时候,你在去找开发商,开发商出示那个DM单页,指出那句话,你就可能哑口无言!

这个时候,你觉得“赠送面积”60平方还合算吗?你还觉得你占了大光吗?

赠送面积60平方,那只能是你置业噩梦的开始!